Comment connaitre la valeur d’un bien immobilier de manière fiable et transparente?

Dans ce livre Astuces & Conseils vous trouverez...

Avant-propos

1. Aperçu des valeurs les plus fréquentes et de leur signification

1.1. La valeur vénale (« market value »)

1.2. Les valeurs locatives de marché (« market rent », « market rental value », « estimated rental value »)

1.3. La valeur en vente forcée (« forced sale price »/« deleted value »)

1.4. La valeur à neuf ou valeur de reconstruction (« reinstatement cost »)

1.5. La valeur d’utilité

1.6. La valeur de convenance

1.7. La valeur d’assurance

1.8. La valeur du droit au bail

2. Qui peut réaliser des expertises en évaluation immobilière ?

3. Pourquoi réaliser une évaluation immobilière ?

3.1. Dans le cadre de la vente/de l’achat d’un bien immobilier, ou de sa location avec option d’achat (leasing)

3.2. Dans le cadre d’une sortie d’indivision, de copropriété

3.3. Dans le cadre de l’octroi d’un prêt dans le cadre d’un achat, d’un refinancement, d’une garantie

3.4. Dans le cadre de la cession d’une activité

3.5. Dans le cadre d’une succession ou d’une expertise préalable

3.6. Dans le cadre d’une renonciation au droit d’accession, droit de superficie

3.7. Dans le cadre d’une expropriation

3.8. Dans le cadre d’une procédure judiciaire

3.9. Divers

4. Les différentes missions réalisées par les experts en évaluation immobilière

4.1. Expertise en évaluation immobilière (proprement dite)

4.2. Actualisation d’une expertise antérieure

4.3. Réévaluations régulières

4.4. Avis de valeur sur pièces ou révision sur dossier (« desktop valuation »)

4.5. Expertise de contrôle ou contrôle de cohérence

4.6. Audit immobilier (« due diligence »)

4.7. Études diverses

4.8. Évaluation de fonds de commerce, d’entreprise ou de parts de société

4.9. Avis sur dossier (non applicable dans le Red Book de RICS)

5. Déroulement de la mission

5.1. Formalisation de la mission

5.2. Déroulement de la mission

5.3. Rendu des conclusions

5.4. Interventions successives, parallèles ou conjointes d’experts

6. Quels documents faut-il pouvoir consulter ?

6.1. Détention juridique

6.2. Les plans, les autorisations, les déclarations urbanistiques, etc.

6.3. Les certificats PEB

6.4. Contrôle des installations et techniques spéciales

6.5. Le dossier d’intervention ultérieure (DIU)

6.6. Les baux, les permis de location, les états des lieux

6.7. Le permis d’environnement

6.8. Litiges – contentieux

6.9. Pour les biens en copropriété

6.10. Mais aussi…

7. Quelles sources d’informations seront consultées ?

7.1. Le plan de secteur

7.2. Le plan cadastral et la matrice cadastrale

7.3. La banque des sols

7.4. Zone inondable

7.5. Les facteurs ESG

8. Que doit renseigner un rapport d’évaluation et sous quelle forme ?

9. À quoi être attentif lors de la visite des lieux ?

9.1. En ce qui concerne la parcelle (qu’elle soit bâtie ou non)

9.2. En ce qui concerne le bâti existant

10. Éléments et facteurs susceptibles d’influencer la valeur d’un bien

10.1. Les forces

10.2. Les faiblesses

10.3. Les opportunités

10.4. Les menaces

11. Quelles sont les différentes méthodes d’évaluation ?

11.1. La méthode par comparaison (« market approach »)

11.2. La méthode par le revenu – capitalisation/actualisation (« income approach »)

11.3. La méthode par le coût de remplacement déprécié (« depreciated cost approach »)

11.4. La méthode indiciaire

11.5. La méthode par le revenu cadastral

11.6. La méthode dite « du bilan promoteur » (« development appraisal » ou « residual method »)

11.7. La méthode des ratios professionnels (« profits method »)

12. Les différents types de superficies

12.1. Pour les surfaces bâties

12.2. Pour les surfaces de terrains

13. Déterminer la valeur d’un terrain

13.1. À quoi être attentif ?

13.2. Comment estimer la valeur d’une parcelle de terrain ?

14. Évaluation d’une maison d’habitation unifamiliale

15. Évaluation d’un appartement/studio

16. Évaluation d’un immeuble de rapport

17. Évaluation d’un commerce

18. Évaluation de bureaux

19. Évaluation industrielle

20. Conclusion

21. Annexe : modèle d’évaluation immobilière

22. Bibliographie

22.1. Ouvrages

22.2. Sites Web