Interview

Beleggingsvastgoed in de praktijk: een grondige analyse

Bij Larcier-Intersentia is in november 2024 het boek Beleggingsvastgoed in de praktijk van mr. Ruben Volckaert, met medewerking van mr. Özge Güneç en mr. Mathieu Verfaillie, verschenen.

In het boek Beleggingsvastgoed in de praktijk wordt ingegaan op de verschillende aspecten die betrekking hebben op de laatste nieuwe ontwikkelingen binnen de vastgoedmarkt, met name deze waarin de investeerder een entiteit koopt binnen een gebouw met een bijzondere bestemming. Zo wordt aan de verschillende noden op de markt voorzien; deze van de projectontwikkelaar, de dienstverleners, de investeerders en de bewoners.
In het boek worden zowel de wetgevende, de contractuele als de algemeen praktische kant van de zaken, voor alle betrokken partijen, bekeken. Om iedere partij een doorgedreven inkijk te geven in de visie van haar tegenpartij(en) wordt het algemene concept van beleggingsvastgoed uitgediept.
Het overzicht van de verschillende contracten, en de bespreking daarvan, maakt het boek onmisbaar voor iedereen die zich binnen het beleggingsvastgoed waagt.

Larcier-Intersentia interviewde de auteur, mr. Ruben Volckaert.

Kunt u vooreerst het begrip ‘beleggingsvastgoed’ nader toelichten, want blijkbaar is dat een vlag die vele ladingen dekt?

Inderdaad, de term beleggingsvastgoed is een vlag die vele ladingen dekt. Hoewel bijna elke aanschaf van onroerende goederen als een vorm van investering kan worden aanzien, is een investering in beleggingsvastgoed er net enkel en alleen op gericht om de aankoper zijn gelden te laten beleggen en daarvoor in ruil een rendement te verkrijgen, zonder een bijkomend motief van eigen gebruik.
Daarbij moet nog een bijkomend onderscheid worden gemaakt bij de bespreking van beleggingsvastgoed, namelijk het verschil tussen het beleggingsvastgoed waarin de investeerder rechtstreeks eigenaar wordt van een of meerdere onroerende goederen, dus rechtstreekse verwerving, en de investering waarbij de investeerder vertrouwt op de expertise van professionelen ter zake en derhalve slechts aandelen in een fonds of vennootschap aankoopt, dus onrechtstreekse verwerving. In dit laatste geval is het dat fonds of deze vennootschap die met de verkregen gelden van de investeerders onroerende goederen zal aankopen.
In beide gevallen zou er kunnen worden gesteld dat men eigenaar is van een of meerdere onroerende goederen, hoewel dat bij de ene vorm duidelijker is dan bij de andere. In het geval van een onrechtstreekse verwerving zijn de aandeelhouders, strikt economisch gezien, immers samen eigenaar van de vennootschap en van haar vermogen, inclusief de onroerende goederen waarvan de vennootschap eigenaar is.
Dat staat tegenover de rechtstreekse eigendomsrechten die ontstaan in een persoonlijke verwerving van onroerende goederen. Het onderscheid tussen beide vormen is fundamenteel, want dat onderscheid is uitermate belangrijk voor de onderscheiden investeerders omdat de aandeelhouder bij de tweede vorm van investeren niet onmiddellijk te maken heeft met de onroerende goederen waarin hij investeert.
De in het boek besproken regelgeving is derhalve veel minder relevant voor de tweede vorm van investeren, de onrechtstreekse verwerving. De aankoop van aandelen, obligaties of andere financiële instrumenten betreft nu eenmaal een loutere financiële transactie ten aanzien van roerende goederen die enkel en alleen dividenden, interesten, meerwaarde of andere middelen moet opbrengen om het vermogen van de eigenaar te doen toenemen. De (enige) regelgeving die daarop van toepassing is, zijn (hoofdzakelijk) de verschillende financiële en fiscale regels en wetgeving.

U beperkt zich in het boek tot beleggingsvastgoed dat een rechtstreekse band tussen het onroerend goed en de investeerder doet ontstaan, maar u wijst erop dat specifiek hier juist heel wat specifieke regels gelden, waarbij de risico’s niet genoeg kunnen worden benadrukt als deze niet of onvoldoende gevolgd worden.

Het boek, waarvan de originele uitgave uit 2015-2016 inmiddels hopeloos achterhaald was omwille van vele wetswijzigingen, beperkt zich inderdaad tot het beleggingsvastgoed dat een rechtstreekse band tussen het onroerend goed en de investeerder doet ontstaan. Net omdat er zoveel andere overwegingen bestaan bij dit type van beleggingsvastgoed is het des te belangrijker om als investeerder en professionele actor in deze producten goed op de hoogte te zijn van alle specifieke regels. Regels die wel nog eens durven verschillen tussen de onderlinge vormen van het soort beleggingsvastgoed die in dit werk worden besproken.
Wat op het eerste gezicht als een miniem detail zou kunnen worden aanzien, kan immers belangrijke gevolgen hebben voor het latere beheer van het goed, de kwalificatie ervan of zelfs het persoonlijk genot dat een investeerder al dan niet zou kunnen hebben van zijn onroerend goed.

Reden te meer om er weloverwogen aan te beginnen en zich als (professionele) actor in de materie voldoende te informeren vooraleer hierin te ageren of advies te verlenen.
Bovendien moet men nog in rekening brengen dat er vanuit allerhande overheidsinstellingen en politieke bewegingen met een streng oog wordt gekeken naar deze investeringen. Waar de ene een dergelijke vorm van privatisering van bepaalde sociale instellingen (zorgvastgoed, sociale woningen, …) toejuicht, zal de andere er zich net tegen kanten. In een maatschappij waarin er steeds meer vraag is naar dergelijke onroerende goederen (in tal van specifieke types), maar er steeds minder financiële ademruimte bestaat bij de overheden, is de discussie die daarmee gepaard gaat dan ook uitermate belangrijk.
Om wat allesomvattender te zijn, werden enkele bijkomende hoofdstukken ingevoegd in vergelijking met de voorgaande uitgave, om ook de diverse zakenrechtelijke (en andere) constructies te kunnen belichten en om enkele fiscale bemerkingen te kunnen maken.
Tevens wordt in het boek uiteengezet hoe de verschillende bevoegdheidsniveaus daar nog bijkomende problemen scheppen. Gelet op deze diverse, zelfs tegenstrijdige regelgeving is het belangrijk om zich als ontwikkelaar, uitbater of investeerder goed te wapenen tegen deze discrepanties. Een degelijke contractuele uitwerking van alle rechten en plichten, waarbij zo goed als mogelijk rekening zal moeten worden gehouden met de wettelijke voorschriften, is de eerste stap in een weloverwogen ontwikkeling en investering.
Ter duiding van enkele concepten werden hier en daar ook beknopte voorbeeldclausules toegevoegd.

Een niet onbelangrijk aandachtspunt, dat als laatste aspect in uw boek aan bod komt, is de rol van de FSMA, aangezien een bijkomende bescherming moet worden aangeboden aan de investeerder.

Naar de mening van de financiële regelgever zorgen het afdekken en het verspreiden van risico’s, die het gevolg zijn van een verminderd persoonlijk beschikkings- en beheersrecht van het eigen onroerend goed, ervoor dat men niet langer kan spreken van een loutere aankoop van een onroerend goed. In voorkomend geval stelt men dat een dergelijke verkoop als een verkoop van een financieel instrument zou moeten worden aangezien. Hoewel dit absoluut niet verboden is, brengt het wel enige gevolgen met zich mee. Voor de commercialisering van alternatieve beleggingsproducten die als beleggingsinstrumenten kwalificeren, gelden immers een aantal verplichtingen die voortvloeien uit reglementeringen waarvan de naleving onder het toezicht van de FSMA valt: eerst en vooral de wet van 11 juli 2018 op de aanbieding van beleggingsinstrumenten aan het publiek en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, maar ook het KB van 25 april 2014 betreffende bepaalde informatieverplichtingen bij de commercialisering van financiële producten bij niet-professionele cliënten en Boek VI van het Wetboek van economisch recht.
Deze regelgevingen voorzien, afhankelijk van het specifieke geval, in tal van bijzondere informatieverplichtingen en regels omtrent het aanbieden van de specifieke investering. Dergelijke verplichtingen kunnen zowel burgerrechtelijk als administratiefrechtelijk worden gesanctioneerd en kunnen in sommige gevallen ook leiden tot de nietigheid van de transactie zelf.
Dat het bemiddelingsmonopolie werd ‘doorbroken’ ten voordele van de klassieke vastgoedmakelaar kan dan wel een goede zaak zijn, maar het doet niet noodzakelijk afbreuk aan eventuele andere verplichtingen die deze wetgeving met zich mee zou kunnen brengen. Voorzichtigheid blijft dan ook geboden.