Artikel

De aansprakelijkheid van de syndicus ten opzichte van de mede-eigenaars

Bij Intersentia verschijnt in mei 2022 het boek ‘Appartementsmede-eigendom’ van mr. Frank Burssens. In deze uitgave worden de krachtlijnen van het Belgische appartementsrecht besproken die grondig gewijzigd zijn door de wet van 18 juni 2018.

In de eerste plaats wordt aandacht geschonken aan de akten van de mede-eigendom (basisakte, reglement van mede-eigendom en reglement van interne orde) en hoe die moeten worden ingepast in de huidige wetgeving. Verder wordt de werking van de organen van de vereniging van mede-eigenaars toegelicht, als daar zijn de algemene vergadering, de raad van mede-eigendom, de commissaris van de rekeningen en het contentieux daarrond. Het boek geeft telkens voorbeelden aan de hand van talrijke rechtspraak.

In dit artikel wordt nader ingegaan op de problematiek van de aansprakelijkheid van de syndicus ten opzichte van de mede-eigenaars, geïllustreerd aan de hand van een aantal in het boek behandelde gerechtelijke uitspraken.

De principes van de aansprakelijkheid van de syndicus ten aanzien van de mede-eigenaars

De wet bepaalt enkel dat de syndicus aansprakelijk is voor zijn beheer (art. 3.89, § 6 BW – art. 577-8, § 5 (oud) BW). Bijgevolg gelden de gemeenrechtelijke aansprakelijkheidsregels, maar belangrijk is wel dat de wet van 2010 de syndicus (professioneel of niet) verplicht tot het aangaan van een aansprakelijkheidsverzekering die de uitoefening van zijn taak dekt. Hij zal het bewijs van die verzekering moeten leveren. Wanneer het een mandaat om niet betreft (bv. wanneer een mede-eigenaar de taak van syndicus gratis op zich neemt), wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars (art. 3.89, § 5, 8° BW – art. 577-8, § 4, 10° (oud) BW).
Tegenover de vereniging van mede-eigenaars wordt de syndicus steeds als mandataris beschouwd.

Hij is als enige aansprakelijk voor zijn beheer. De gemeenrechtelijke regels betreffende de lastgeving zijn bijgevolg van toepassing bij het beoordelen van zijn eventuele contractuele aansprakelijkheid in geval van een fout in zijn beheer. De syndicus kan slechts contractueel aansprakelijk gesteld worden wanneer er een fout, schade en een causaal verband worden aangetoond. Er wordt aangenomen dat het foutbegrip strenger beoordeeld wordt wanneer de syndicus een loon ontvangt.

In de regel rust op de syndicus een inspannings- of een middelenverbintenis.

Er dient dan ook nagegaan te worden of de syndicus gehandeld heeft zoals een zorgvuldige en redelijke syndicus, geplaatst in dezelfde omstandigheden. Van een professionele syndicus kan immers de nodige inzet en zorgvuldigheid worden verwacht.

Zo werd reeds geoordeeld dat de inspanningsverbintenis niet werd geschonden en de syndicus dus niet aansprakelijk is wanneer hij zonder verwijl is tussengekomen om een schadegeval af te handelen en diverse bedrijven heeft geraadpleegd, maar uiteindelijk een van hen heeft afgehaakt wegens de delicate aard van het uit te voeren werk.

Sommige verplichtingen, zoals de bijeenroeping van de jaarlijkse algemene vergadering in de in het reglement van interne orde bepaalde periode, vormen echter resultaatsverbintenissen. De syndicus zal in dat geval aansprakelijk zijn zodra het beoogde resultaat niet bereikt werd (bv. wanneer de jaarlijkse algemene vergadering niet (tijdig) werd bijeengeroepen).

Een selectie van gerechtelijke uitspraken waarbij de syndicus aansprakelijk werd gesteld

Talrijk zijn de uitspraken waarin de syndicus aansprakelijk wordt gehouden ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars:

wegens het niet-tijdig aangeven van de meterstanden van het waterverbruik, met verhogingen en interesten tot gevolg;
wanneer hij het financieel beheer niet op een professionele wijze uitvoert en rapporteert;
wanneer hij een schadevergoeding ontvangen heeft van de verzekeringsmaatschappij voor een privégedeelte, maar dit bedrag niet onverwijld aan de schadelijder uitkeert;
wanneer hij fondsen heeft achtergehouden en erelonen ten onrechte heeft geïnd. Hij moet de fondsen die hij heeft achtergehouden, terugbetalen, onverminderd de vergoeding van andere door de vereniging van mede-eigenaars geleden schade;
wanneer hij werken laat uitvoeren aan betonelementen terwijl enkel en alleen schilderwerken aan de voorgevel waren toegestaan;
wanneer hij nalaat de rekeningen op te stellen. De schade bestaat in de bijkomende schadevergoedingen en interesten die aan derden moeten worden betaald, in niet-gerechtvaardigde geldtransfers die de syndicus zich toe-eigende, en in de betaling van honoraria zonder tegenprestatie;
wegens de aanleg van een containerpark dat werd aangelegd zonder de machtiging van de vereniging van mede-eigenaars en met miskenning van de stedenbouwkundige voorschriften;
voor de schade aan een toestel als gevolg van het niet sluiten van een onderhoudscontract;
wegens het verzuim in het aanvragen van meerdere regionale premies voor gevelwerken terwijl de vereniging van mede-eigenaars hem het mandaat had gegeven om dossiers in die zin in te leiden. De schade bestaat in het verlies van een kans om deze premies te verkrijgen, geraamd op 50% van het bedrag van de premies;
wanneer hij eenzijdig en zonder goedkeuring van de vereniging van mede-eigenaars gelden afhaalt tot betaling van zijn opzegvergoeding. In dat geval begaat hij een grove nalatigheid.

Een selectie van gerechtelijke uitspraken waarbij de syndicus niet aansprakelijk werd gesteld

aan de syndicus kan niet worden verweten dat hij in een hogere dekking had moeten voorzien wat betreft de brandverzekering. Over de omvang van de dekking heeft immers niet de syndicus, maar hebben wel de mede-eigenaars in de algemene vergadering een beslissing genomen. De syndicus kan evenmin aansprakelijk gesteld worden omdat hij de brandverzekeraar niet in het geding heeft betrokken en een dading heeft afgesloten, wanneer uit de feitelijke elementen blijkt dat de syndicus op de algemene vergaderingen volledig aan zijn informatieplicht heeft voldaan;
de syndicus is niet aansprakelijk voor gemeentelijke administratieve sancties (GAS-boetes), opgelegd voor het ontbreken van betaalstickers op afvalcontainers van appartementsgebouwen;
er werd geen persoonlijke fout of nalatigheid van de syndicus in aanmerking genomen voor eventuele pannes in het gebouw, aangezien hij daarvan niet op de hoogte werd gesteld door de mede-eigenaars. Van een syndicus kan niet worden verwacht dat hij dagelijks de gebouwen controleert waarover hij het beheer heeft;
wanneer de vereniging van mede-eigenaars een aannemingsovereenkomst tegen een vaste prijs sluit voor gevelrenovatiewerken, maar tijdens de uitvoering van de werken meer werken noodzakelijk blijken wegens betonrot. In dat geval is de vereniging van mede-eigenaars verplicht tot betaling van de aanvullende werken. De syndicus kan niet verweten worden dat hij buiten zijn mandaat meerwerken heeft besteld wanneer in tempore non suspecto de algemene vergadering zelf met eenparigheid van stemmen het beheer van de syndicus in dit dossier heeft gesteund;
de syndicus kan niet aansprakelijk gesteld worden wanneer er geen asbestinventaris werd opgesteld, omdat hij niet kon vermoeden dat er bij werken in het verwarmingslokaal asbestvezels zouden vrijkomen.

De vordering tegen de syndicus

De vordering tegen de syndicus ten persoonlijken titel dient ingesteld te worden door de vereniging van mede-eigenaars. De aansprakelijkheidsvordering valt niet onder de bijzondere bevoegdheden van de vrederechter, vermeld in artikel 591, 2° Ger.W. Deze vordering verjaart na een periode van tien jaar. Hierop geldt één uitzondering. Wanneer de vereniging van mede-eigenaars ontbonden wordt, verjaart de vordering door verloop van vijf jaar, te rekenen vanaf de overschrijving van de notariële akte betreffende de afsluiting van de vereffening (art. 3.98, § 5 BW – art. 577-13, § 5 (oud) BW).

Aan de syndicus kan ook kwijting verleend worden. Dit is de beslissing waarbij de vereniging van mede-eigenaars, bijeengekomen in algemene vergadering, het door de syndicus in het verleden gevoerde beleid goedkeurt en hem bevrijdt van aansprakelijkheid voor het gevoerde beleid.

De kwijting kan echter geen betrekking hebben op feiten waarvan kan worden aangetoond dat zij niet bekend waren op het ogenblik van de beslissing inhoudende kwijting. De kwijting is dus beperkt tot de informatie die door de syndicus op de algemene vergadering aan de mede-eigenaars werd verstrekt, omdat deze laatsten zich enkel kunnen uitspreken over feiten die hen voluit en correct werden meegedeeld.

Bovendien kan de kwijting nooit gelden in geval van misbruik of bedrog.

De mede-eigenaar die syndicus is, kan niet deelnemen aan de beraadslaging en de stemming houdende de kwijting. Als hij toch deelneemt aan de beslissing, is deze beslissing vernietigbaar.

Een probleem rijst wanneer de vereniging van mede-eigenaars de syndicus aansprakelijk wenst te stellen wanneer de syndicus nog in functie is. De syndicus treedt immers op als vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars. Het strekt dan ook tot aanbeveling om in dat geval een andere, voorlopige syndicus aan te stellen (art. 3.89, § 8 BW – art. 577-8, § 6 (oud) BW).

In het boek wordt verder ook in extenso de problematiek behandeld van de aansprakelijkheid van de syndicus ten aanzien van de individuele mede-eigenaars en uiteraard ook ten aanzien van derden.