Interview

Appartementsmede-eigendom: de overgang van een kavel en de informatieplicht t.a.v. de nieuwe eigenaar

Bij Intersentia verscheen in november 2022 het ‘Handboek goederenrecht’ van prof. dr. Nicolas Carette en prof. dr. Ruud Jansen.
Dit boek bespreekt op grondige en kritische wijze het goederenrecht, van de algemene leerstukken inzake vermogen, goederen en zakelijke rechten (totstandkoming, tenietgaan, afdwingbaarheid enz.), over eigendom en mede-eigendom (met inbegrip van de appartementsmede-eigendom), tot de diverse zakelijke gebruiksrechten, zoals erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, erfpacht en opstal.

Het boek focust op het nieuwe goederenrecht zoals dat geldt sinds 1 september 2021. De belangrijkste verschillen met het ‘oude’ recht worden aangegeven. Het ‘oude’ goederenrecht zal door de ruime overgangsregeling nog een hele tijd van belang zijn en de vergelijking met het oude recht biedt een bijkomend inzicht in de nieuwigheden. Het boek bevat een grondige en kritische bespreking, waarbij ook gewezen wordt op de systematiek van het goederenrecht, doch zonder te verzanden in louter dogmatische discussies. Bij de redactie van het boek werd bijzondere aandacht besteed aan een eenvoudige consulteerbaarheid en bruikbaarheid voor de praktijk. Zo is onder meer het deel over appartementsmede-eigendom sterk uitgewerkt, met ook heel wat rechtspraak, met het oog op de praktijk.

Dit boek is aldus een referentiewerk, dat onmisbaar is voor de vele professionals die met het goederenrecht in aanraking komen, zoals onder meer notarissen, advocaten, magistraten, estate planners, bedrijfsjuristen, evenals academici en studenten.

In dit artikel wordt stilgestaan bij de overgang van een kavel (m.i.v. de daaraan verbonden aandelen in de gemene delen), waarbij er meerdere vragen rijzen. In het boek komen de volgende puntenuitgebreid aan bod: de informatieplichten, de inhoudingsplicht van de notaris in geval van achterstallen van de uittredende mede-eigenaar, de verdeling van de gemeenschappelijke lasten tussen de uittredende en de nieuwe mede-eigenaar en het lot van het aandeel in het reserve- en werkkapitaal.

We beperken ons in dit artikel tot de informatieplichten t.a.v. de nieuwe mede-eigenaar.

De informatieplicht in het algemeen

Met het oog op een zo groot mogelijke transparantie voorziet de Appartementswet in een dubbele informatieplicht ten aanzien van de (kandidaat) nieuwe mede-eigenaar en in een (notariële) informatieplicht ten aanzien van de syndicus. Deze wettelijke informatieplichten op grond van het appartementsrecht gelden voor iedere kavel, ongeacht de hoedanigheid van de uittredende of nieuwe mede-eigenaar, namelijk al dan niet consument, en ongeacht de bestemming van de kavel, namelijk commercieel, residentieel of gemengd.

De informatieplicht geldt aldus bijvoorbeeld evengoed voor de overdracht van een winkel- of kantoorruimte, garage of berging als voor een residentieel appartement. Deze bijzondere, wettelijke informatieplichten vullen de gemeenrechtelijke informatieplicht aan, die van een normaal zorgvuldige en vooruitziende persoon in dezelfde externe omstandigheden mag worden gevraagd, en de in voorkomend geval geldende andere wettelijke informatieplichten (bv. vanuit het Wetboek van economisch recht).

Informatieplichten t.a.v. de nieuwe mede-eigenaar: vooreerst een precontractuele informatieplicht

Ten aanzien van de (kandidaat) nieuwe mede-eigenaar geldt er een dubbele informatieplicht, met name een precontractuele informatieplicht en een notariële informatieplicht naar aanleiding van de authentieke akte.

Eén van de grote innovaties van de wet van 2 juni 2010 was het verplicht stellen van precontractuele informatie aan de kandidaat-mede-eigenaar, nog voordat die laatste verbonden is. Deze precontractuele informatieplicht (art. 3.94, § 1 BW; art. 577-11, § 1 oud BW) geldt in de eerste plaats in het vooruitzicht van de overdracht (d.i. een translatieve rechtshandeling onder bezwarende titel, zoals een koop, ruil of inbreng, of – weze het veeleer theoretisch – om niet, zoals een schenking) of aanwijzing (declaratief, bv. verdeling, dading) van het eigendomsrecht van een kavel. Deze informatieplicht is enkel van toepassing op rechtshandelingen onder levenden, zodat overdrachten mortis causa uitgesloten zijn. Deze informatieplicht is evenmin van toepassing bij de vestiging van zakelijke gebruiksrechten (bv. vruchtgebruik, erfpacht, recht van bewoning) of persoonlijke rechten zoals een huur, zelfs van meer dan negen jaar, maar wel bij de overdracht van de blote eigendom van een kavel (of bv. overdracht met voorbehoud van vruchtgebruik of erfpacht). Deze informatieplicht geldt vóór het sluiten van de overeenkomst of zelfs vóór het ondertekenen van een aankoopbod of aankoopbelofte.

De informatie moet worden meegedeeld “voor de ondertekening”, zonder verdere precisering.

Sommige auteurs vereisen dat de informatie toch een redelijke termijn voor de ondertekening moet worden meegedeeld aan de kandidaat-nieuwe eigenaar opdat die daarvan op een nuttige wijze kennis kan nemen. Een last minute-mededeling lijkt echter veeleer op grond van het gemeenrechtelijke aansprakelijkheidsrecht te moeten worden beoordeeld. Het is de instrumenterende notaris, de beroepshalve optredende tussenpersoon (meestal de vastgoedmakelaar) of de uittredende mede-eigenaar die moet informeren. Er geldt geen hiërarchie tussen hen (“of”). De miskenning van de informatieplicht leidt tot een in solidum-aansprakelijkheid van al diegenen die tot de informatieplicht waren gehouden.

De precontractuele informatieplicht betreft voornamelijk informatie met een mogelijk financiële impact, gedetailleerd omschreven in het boek.

Deze informatie wordt opgevraagd bij de syndicus, die moet antwoorden binnen een termijn van 15 kalenderdagen vanaf de dag volgend op het verzoek tot informatie. Noch voor het verzoek tot informatie (“op eenvoudig verzoek”), noch voor het antwoord van de syndicus, noch voor het meedelen van de informatie aan de kandidaat-nieuwe mede-eigenaar geldt een vormvereiste. Indien er deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid werden opgericht, moet zowel de syndicus van de hoofdvereniging als die van de betreffende deelvereniging om informatie worden verzocht. Als er geen syndicus is, geldt de informatieplicht als vervuld.

De sanctie voor de miskenning van de informatieplicht is betwist. Ook al voorziet de wet niet expliciet in de nietigheidssanctie, toch kan volgens de meeste auteurs (enkel) de nieuwe mede-eigenaar de (relatieve) nietigheid van de rechtshandeling vorderen. De precontractuele informatieplicht is immers, zoals het uitgangspunt is voor alle bepalingen van het appartementsrecht, een bepaling van dwingend recht. Volgens andere auteurs staat de miskenning van die informatieplicht in de sleutel van het algemeen verbintenissenrecht.

De miskenning van deze specifieke rechtsnorm impliceert een (gemeenrechtelijke) culpa in contrahendo. Of die miskenning de geldigheid van de rechtshandeling aantast, moet dan op basis van de gemeenrechtelijke bepalingen van de artikelen 1108 e.v. oud BW worden beoordeeld. Concreet betekent dit dat er een wilsgebrek (dwaling, bedrog of eventueel geweld) moet worden bewezen opdat de rechtshandeling nietig kan worden verklaard. Dit vereist alleszins het bewijs dat de nieuwe mede-eigenaar de kavel niet zou hebben gekocht indien hij de wettelijk vereiste informatie had ontvangen. Bij gebreke daaraan kan de informatieplichtige enkel tot schadeherstel worden veroordeeld.

Informatieplichten t.a.v. de nieuwe mede-eigenaar: ook een notariële informatieplicht

Deze notariële informatieplicht geldt zowel voor translatieve (‘overdracht’) als voor declaratieve (‘aanwijzing’) rechtshandelingen met betrekking tot het eigendomsrecht van een private kavel, onder levenden, evenals in geval van eigendomsovergang wegens overlijden. Net zoals bij de precontractuele informatieplicht, vallen hieronder eigendomsoverdrachten zowel onder bezwarende titel als om niet (bv. koop, ruil, inbreng in vennootschap of in huwgemeenschap, schenking). Conventionele overdrachten ten algemenen titel bij rechtspersonen vallen hier eveneens onder (bv. fusie of splitsing). Ook voor declaratieve rechtshandelingen die notarieel worden verleden (bv. dading, verdeling), geldt uitdrukkelijk de notariële informatieplicht.

Anders dan bij de precontractuele informatieplicht, worden bij de notariële informatieplicht ook de overgangen mortis causa gevat. Wat dit laatste betreft, geldt dit vanzelfsprekend slechts voor zover er een notariële tussenkomst is, nu de informatieplichtige (enkel) de instrumenterende notaris is. Het loutere overlijden laat bijvoorbeeld geen dergelijke mededeling van informatie toe. De vraag rijst of de bepaling überhaupt wel een toepassingsgebied heeft, aangezien er voor geen enkele overgang mortis causa een notariële tussenkomst is vereist. Wil men aan de bepaling enige inhoud geven, dan moet ze zo worden begrepen dat bij een eerste notariële tussenkomst de informatie moet worden verstrekt. Een notariële akte lijkt daarbij niet vereist, aangezien er in de wet louter sprake is van een overgang wegens overlijden en niet van een akte (i.t.t. bij overdracht of aanwijzing). Daarom bestaat er discussie of de informatieplicht geldt voor een aangifte van nalatenschap wanneer die met tussenkomst van de notaris gebeurt. Ook kan worden gedacht aan de opmaak van een erfrechtverklaring of een akte van erfopvolging. Toch is de informatieverplichting bij een overgang mortis causa vreemd, omdat ze haar doel niet kan nastreven: de overgang is immers gebeurd, zodat de informatie altijd ‘te laat’ komt. De lege ferenda wordt deze informatieplicht beter afgeschaft.

Zoals ook het geval is voor de precontractuele informatieplicht, omvat het toepassingsgebied niet de vestiging van beperkt zakelijke rechten (bv. vruchtgebruik of erfpacht) of de toekenning van persoonlijke rechten, zelfs voor meer dan negen jaar (bv. huur).

De notariële informatieplicht rust enkel op de instrumenterende notaris. De uittredende mede-eigenaar noch een eventuele professionele tussenpersoon is daartoe gehouden. In de eerste plaats moet de notaris informatie meedelen, met voornamelijk een financiële inslag en met het oog op de verdeling van de gemeenschappelijke kosten en lasten tussen de partijen (art. 3.94, § 2 BW; art. 577-11, § 2 oud BW). Hoewel de wet dat niet preciseert, moet eigendomsoverdracht hier ruim worden begrepen, als ook volgend uit declaratieve rechtshandelingen en overgangen mortis causa.

Er is (opnieuw) geen “geldigheidstermijn” voor voormelde informatie voorzien. Indien er tussen het ontvangen van de informatie van de syndicus en de ondertekening van de akte een zekere tijd verstrijkt, is het aangewezen om de informatie te (laten) actualiseren. De aard van de informatie vereist dat die actueel is.

Daarnaast moet de notaris alsnog de precontractuele informatie meedelen indien de kandidaat-nieuwe mede-eigenaar die nog niet zou hebben ontvangen (art. 3.94, § 2, tweede lid BW; art. 577-11, § 2, tweede lid oud BW). Zelfs indien de precontractuele informatie werd verstrekt, moet de notaris daar “in voorkomend geval” een bijgewerkte versie van bezorgen (art. 3.94, § 2, eerste lid BW; art. 577- 11, § 2, eerste lid oud BW). De notaris is daar enkel toe verplicht “in voorkomend geval”. Met andere woorden, van de notaris wordt verwacht dat hij nagaat of de reeds verstrekte precontractuele informatie nog steeds actueel is. Voor de overgangen mortis causa betekent dit dat sowieso de informatie moet worden geactualiseerd.

De notaris vraagt de informatie met aangetekende brief op bij de syndicus, die moet antwoorden binnen een termijn van 30 kalenderdagen vanaf de dag volgend op het verzoek tot informatie (art. 3.94, § 2 BW; art. 577-11, § 2 oud BW). Voor het antwoord van de syndicus geldt er geen vormvereiste. Als er geen syndicus is, wordt de informatieplicht als vervuld beschouwd. Wordt van het verzuim van de syndicus melding gemaakt door de notaris, dan geldt de informatieplicht eveneens als vervuld. De nieuwe mede-eigenaar kan in dat geval niet weigeren om de authentieke akte te ondertekenen. De syndicus loopt evenwel een aansprakelijkheidsrisico wegens zijn verzuim (o.g.v. art. 1382 oud BW). Eventueel kan worden getracht om de syndicus te laten veroordelen om, bij wijze van herstel in natura en onder verbeurte van een dwangsom, de informatie mee te delen. Er geldt geen vormvereiste voor het meedelen van de informatie door de notaris aan de nieuwe mede-eigenaar, al spreekt het voor zich dat dit met het oog op bewijs best schriftelijk gebeurt. Het is niet vereist dat de informatie integraal wordt opgenomen in de akte.

De miskenning van artikel 3.94, § 2 BW (art. 577-11, § 2 oud BW) is een schending van een specifieke rechtsnorm die de aansprakelijkheid van de informatieplichtige notaris ten aanzien van de nieuwe mede-eigenaar in het gedrang kan brengen. Anders dan bij de precontractuele informatieplicht, is de uittredende mede-eigenaar (of een professionele tussenpersoon) niet mede gehouden. Daargelaten het geval waarin de authentieke akte volgt op een onderhandse aankoop-verkoopbelofte, waarin is voorzien dat de koop een vormelijke overeenkomst is, kan de miskenning van de notariële informatieplicht als zodanig niet tot de nietigheid van de koop leiden, in de mate dat de koopovereenkomst reeds geldig onderhands tot stand is gekomen. Al helemaal niet kan de miskenning van de informatieplicht tot enige nietigheid leiden bij de overdrachten mortis causa.