Artikel

Het beding “(voor) vrij en onbelast” in overeenkomsten m.b.t. een verkoop van een onroerend goed

Bij Intersentia verscheen in november 2022 het boek ‘Checklist bij koop-verkoop van onroerend goed’.
Editors zijn mr. Ewoud Willaert, mr. Christine Heeb en mr. Gwen Bevers, allen advocaten Schoups.

Het werk brengt in één handige, beknopte en praktische leidraad verschillende aspecten en noodzakelijke stappen samen van het koopproces van een onroerend goed (zijnde de zuivere vastgoedtransactie) en van de verkoop van aandelen van een immovennootschap (geen verplichte vermeldingen, maar ook geen garanties zodat een aantal zaken contractueel moeten worden opgevangen).

Het boek is een praktijkgericht hulpmiddel met alle verschillende informatieverplichtingen en documenten uit het vastgoed-, goederenrecht en ruimtelijke ordening die vereist zijn voorafgaand aan / bij het ondertekenen van een onderhandse of notariële akte voor de verkoop van een onroerend goed in Vlaanderen, alsook een beknopt overzicht van de hieraan gekoppelde sancties bij niet-naleving.

In dit artikel wordt stilgestaan bij één van de bedingen die men vaak zal terugvinden in overeenkomsten m.b.t. een verkoop van een onroerend goed, namelijk de vermelding dat de verkoop geschiedt “(voor) vrij en onbelast”.

Vrijwaring wegens uitwinning door daden van derden.

De verkoper is vrijwaring verschuldigd voor onder meer daden van derden. Voor welke aanspraken dient de verkoper de koper te vrijwaren? Enkel de rechten die betrekking hebben op een onroerend goed zijn in de voormelde bijdrage van belang.

Zakelijke rechten.
Zakelijke rechten kunnen een onroerend goed bezwaren. Zakelijke rechten hebben de essentiële eigenschap aan een goed te “kleven”, ongeacht wie dit zakelijk recht heeft toegestaan (cf. het volgrecht). Een verkoop doet hieraan geen afbreuk. Een zakelijk recht gevestigd door de verkoper op het verkochte onroerend goed, blijft het goed bezwaren, ook al is het onroerend goed inmiddels eigendom van de koper. Indien het goed belast is met een zakelijk recht waarvan de koper niets afwist bij aankoop van het goed, zal de verkoper de koper hiervoor dienen te vrijwaren. Twee belangrijke zakelijke rechten bij de verkoop van een onroerend goed zijn de hypotheken en de erfdienstbaarheden. Deze worden uitgebreider toegelicht in de voormelde bijdrage.

Persoonlijke rechten.
Er kunnen ook persoonlijke rechten rusten op het verkochte goed (bv. bewaargeving, huurrechten, …). Een persoonlijk recht kleeft (in principe) niet aan een onroerend goed. Aldus is het minder noodzakelijk dat de verkoper bevestigt dat er geen persoonlijke rechten op het goed rusten aangezien een persoonlijk recht verbonden is aan de persoon van de verkoper en niet aan het verkochte onroerend goed.

Nochtans kunnen persoonlijke rechten eveneens de koper storen in zijn rustig genot van het onroerend goed. Sommige persoonlijke rechten zijn zelfs tegenwerpelijk aan de nieuwe koper. Ter bescherming van de huurder heeft de wetgever een soort “volgrecht” gecreëerd voor de huurder bij verkoop van het onroerend goed. De huurovereenkomst kan in bepaalde gevallen worden tegengeworpen aan de nieuwe koper. Hierdoor blijft het huurrecht wél kleven aan het verkochte onroerend goed.

In de hypothese dat de koper de huurovereenkomst dient te respecteren, zal de verkoper vrijwaring verschuldigd zijn.

Andere rechtsstoornissen.
Het Hof van Cassatie heeft op 31 maart 2017 bevestigd dat het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning een rechtsstoornis uitmaakt waarvoor de verkoper vrijwaring is verschuldigd. Het Hof van Cassatie definieert een rechtsstoornis als een juridische aanspraak van een derde met betrekking tot de verkochte zaak waardoor de koper in het rustig bezit van de verkocht zaak wordt gestoord.

Het belang van de opname van het beding “(voor) vrij en onbelast” in het contract.

Uit artikel 1627 van het Burgerlijk Wetboek volgt dat de wettelijke regeling betreffende de vrijwaring wegens uitwinning door daden van een derde niet behoort tot de openbare orde noch tot het dwingend recht. Het is de partijen dus toegestaan om hier contractueel van af te wijken. Het is mogelijk om de vrijwaringsplicht uit te breiden.

Dit is bijvoorbeeld het geval door te bedingen dat de verkoper eveneens instaat voor bepaalde feitelijke stoornissen die derden veroorzaken of bepaalde onteigeningen die de overheid zou doorvoeren binnen een zekere periode na het sluiten van de overeenkomst. De opname van het beding “(voor) vrij en onbelast” betreft eveneens een uitbreiding van de vrijwaringsplicht van de verkoper.

Met het (loutere) beding “vrij en onbelast” bevestigt de verkoper dat er geen andere rechten rusten op het verkochte onroerend goed op het ogenblik van de verkoop. Hierdoor krijgt de koper de zekerheid dat hij zijn eigendomsrecht krijgt vrij van (rechts)stoornissen.

Het beding “voor vrij en onbelast” houdt in dat het goed op het ogenblik van de verkoop (mogelijk) nog niet “onbelast” is. Er kleven (mogelijk) nog rechten van derden aan het goed. De verkoper verbindt zich er echter toe om deze rechten te zuiveren binnen een korte termijn en uiterlijk tegen de levering van het verkochte goed.

De clausule “voor vrij en onbelast” onderscheidt zich aldus van de clausule “vrij en onbelast”. Het hof van beroep te Gent oordeelde op 30 juni 2016 dat de verkoop met vermelding “voor vrij, zuiver, onbezwaard van alle hypotheken, voorrechten en beslagen” geenszins impliceert dat het onroerend goed voor het verlijden van de akte vrij en onbelast is, maar wel dat de verkoper zich ertoe verbindt om het goed op het ogenblik van de akte of onmiddellijk daarna te zuiveren van de bestaande lasten en inschrijvingen.

Nut van de opname van het beding “vrij en onbelast”.

Partijen zijn niet verplicht om een clausule “(voor) vrij en onbelast” op te nemen. De wetgever heeft , los van enige clausule of enig beding in de koopovereenkomst of koopakte, reeds een wettelijke regeling uitgewerkt ter bescherming van de koper.

Aangezien de clausule niet verplicht is, rijst de vraag wat het nut is van de opname van het beding “(voor) vrij en onbelast”. De meerwaarde van de opname van het beding is beperkt, maar niet nutteloos. In de publicatie overlopen we de verschillende voordelen!