Interview

Digitale koop-verkoop van onroerend goed in de Belgische rechtspraktijk

Bij Intersentia is in april 2022 in de reeks ‘Property Law Series’ het boek ‘Digitalisering en vastgoedtransacties’ verschenen (editors: Vincent Sagaert, Alexander Appelmans en Benjamin Verheye).

De toenemende digitalisering laat ook duidelijk haar sporen na in de fysieke wereld van het vastgoed. Het juridische kader kan logischerwijze niet achterblijven. Hoe kunnen vastgoedtransacties worden aangepast aan de noden van de 21ste eeuw? Welke financieringsmodellen sluiten het best aan op de wensen van digital natives? Wat is de impact van Artificiële Intelligentie op het sluiten van een contract en de rol van het notariaat en/of de vastgoedmakelaar daarbij? Kan big data ons een beter inzicht geven in de prijsevolutie van vastgoed?

Intersentia interviewde alvast twee van de drie editors die een bijdrage hebben geleverd over de stand van zaken inzake de digitale koop-verkoop van onroerend goed in de Belgische rechtspraktijk.

Wat vinden jullie van het uitgangspunt dat het in deze digitale wereld logisch is dat een consensuele overeenkomst bijvoorbeeld ook via e-mail kan worden gesloten?

Vooreerst is het cruciaal om stil te staan bij de vraag wanneer een overeenkomst precies tot stand komt, aangezien dit het scharniermoment is dat bepaalt op welk moment de contractuele rechten en plichten ontstaan én, in het kader van een koop-verkoopovereenkomst, wanneer de eigendomsrechten van de ene partij principieel op de andere partij overgaan. Ook moet er een duidelijk onderscheid worden gemaakt tussen het tot stand komen en de geldigheid van de overeenkomst. Dat is een complex juridisch vraagstuk, waar digitalisering bepaalde theoretische discussies op de spits drijft.

Wanneer wij het sluiten van een verkoopovereenkomst in de context van technologische innovatie bekijken, moeten we ons in feite over twee afzonderlijke kwesties buigen. Ten eerste is er de praktische (verbintenisrechtelijke) vraag of een onderhandse overeenkomst al dan niet langs elektronische weg kan worden gesloten. Verschillende juridische stelsels hebben specifieke – en vaak vrij recente – wetgeving op dit punt. In België is dat Boek XII van het Wetboek van economisch recht.

Ten tweede is er de meer abstracte en conceptuele (goederenrechtelijke) vraag of een eigendomsoverdracht nog wel realistisch kan berusten puur op de informele consensuele overeenkomst alleen. België is een uitstekend voorbeeld van een rechtsstelsel met een consensueel systeem dat wordt geplaagd door rechtsonzekerheid ten gevolge van het gebruik van nieuwe technologieën.

Getuige daarvan de contradictorische rechtspraak van de hoven van beroep van Gent en Antwerpen. Gelukkig bracht het Hof van Cassatie daarna duidelijkheid, maar de parlementaire voorbereiding van het nieuwe Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek lijkt de debatten mogelijk terug open te trekken. Duidelijkheid is nu van cruciaal belang.

De snelheid die bijvoorbeeld wordt geboden door het verzenden van een e-mail of een sms, leidt tot een niveau van contractuele informaliteit dat ondenkbaar was toen in het begin van de 19de eeuw consensuele overeenkomsten in ons huidige recht werden verankerd. De rechtspraktijk worstelt vaak met de gevolgen van deze nieuwe snelheid en informaliteit. In onze immer veranderende 21ste-eeuwse informatiemaatschappij wordt de ontwrichtende kracht van technologie niet zelden eenzijdig verheerlijkt. De rechtspraktijk, en meer bepaald de rechtszekerheid, gedijt echter op stabiliteit en doordachte sociale consensusmechanismen. Als het ‘technologisch’ beter kan, houdt het nog niet onmiddellijk ook ‘juridisch’ steek om die innovatie blindelings toe te laten. Het is in deze context dat de vraag in de rechtspraak en rechtsleer meermaals werd gesteld of een verkoop al dan niet kan worden gesloten via een elektronisch medium zoals een sms of een e-mail. Enerzijds betogen velen dat de juridische definitie van een ‘schriftelijk document’ in deze steeds digitaler wordende wereld ruim moet worden geïnterpreteerd, en dus ook een sms of een e-mail moet omvatten. Anderzijds is een elektronisch bericht een snelle, onpersoonlijke en vaak ondoordachte ‘verbinding’. Het gaat niet altijd vlot samen met de notie van plannen voor de lange termijn. Het elektronische element depersonaliseert bovendien een rechtshandeling die inherent zeer persoonlijk is en verstrekkende gevolgen heeft voor iemands vermogen en fysieke omgeving. Partijen moeten daarom niet alleen goed worden geïnformeerd over de gevolgen die zo’n eenvoudige, digitale en ‘liquide’ verbinding kan hebben, maar moeten ook worden beschermd tegen impulsieve beslissingen en fraude of oplichterij.

Maar de wetgever heeft de elektronische verkoop van een onroerend goed in België toch al geregeld in het Wetboek van economisch recht?

Inderdaad, vooreerst voert artikel XII.15 WER een volledige functionele gelijkwaardigheid in qua geldigheid en bewijswaarde tussen schriftelijke overeenkomsten en elektronische overeenkomsten. Het wetsartikel stelt dat in een elektronische context “een geheel van alfabetische tekens of van enige andere verstaanbare tekens aangebracht op een drager die de mogelijkheid biedt toegang ertoe te hebben gedurende een periode die is afgestemd op het doel waarvoor de informatie kan dienen en waarbij de integriteit ervan wordt beschermd, welke ook de drager en de transmissiemogelijkheden zijn” volstaat voor de geldige sluiting van een overeenkomst indien de wet typisch een papieren document vereist. Bijgevolg kan het gebruik van een sms, een e-mail of een WhatsAppbericht in sommige gevallen in aanmerking komen wanneer elders de wet voor de totstandkoming van een overeenkomst een (papieren) document eist.

Maar daarnaast verhinderde het vroegere artikel XII.16 WER wel de gelijkstelling tussen een papieren en een elektronisch contract voor specifieke categorieën van contracten, waaronder “contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken”. Op basis van deze specifieke uitzondering hebben verschillende Belgische rechtbanken geoordeeld dat een overeenkomst tot verkoop van onroerende goederen niet langs elektronische weg kon worden gesloten.

Meest in het oog springend was het arrest van het hof van beroep van Antwerpen van 19 december 2016, waarover we het uitgebreid hebben in onze publicatie, waarna zowel het Hof van Cassatie als de wetgever uiteindelijk zijn tussengekomen.

Met de wet van 20 september 2018 tot harmonisatie en opheffing van de belemmeringen voor elektronische contracten werd geprobeerd om onder andere omtrent artikel XII.16, 1° WER duidelijkheid te scheppen. De nieuwe wet stelde immers duidelijk dat elektronische contracten ook geldig zijn voor de vier uitzonderingen in artikel XII.16 WER, tenzij een rechter het bestaan van praktische belemmeringen vaststelt voor het vervullen van een wettelijke of reglementaire vormvereiste.

Zal dus iedere e-mail of ieder WhatsAppbericht kunnen dienen als bewijs van de totstandkoming van een verkoopovereenkomst?

Het korte antwoord daarop is ‘neen’. Een digitale overeenkomst moet immers, overeenkomstig het gewijzigde artikel XII.15 WER, steeds een elektronische handtekening bevatten, zijnde een gewone of een gekwalificeerde elektronische handtekening in de zin van de Europese Verordening 910/2014. Om de elektronische handtekening effectief als bewijs van de overeenkomst te laten gelden, moeten daarbij de voorwaarden van artikel 1322 oud BW vervuld zijn. Dit houdt samengevat in dat een handtekening aan een persoon kan worden toegerekend en tegelijk ook het behoud van de integriteit van de inhoud van de overeenkomst aantoont. Partijen moeten er dus rekening mee houden dat ondanks de wijzigingen van de artikelen XII.15 en XII.16 WER, een elektronische vastgoedovereenkomst steeds moet voldoen aan de drie vereisten bepaald in artikel XII.15 WER.

Zonder deze voorwaarden is gelijkstelling met een schriftelijke variant niet mogelijk.

Deze voorwaarden zijn:

1) Aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een geheel van alfabetische tekens of van enige andere verstaanbare tekens aangebracht op een drager die de mogelijkheid biedt toegang ertoe te hebben gedurende een periode die is afgestemd op het doel waarvoor de informatie kan dienen en waarbij de integriteit ervan wordt beschermd, welke ook de drager en de transmissiemogelijkheden zijn.

2) Aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 3.10. van Verordening 910/2014, ofwel van artikel 3.12. van Verordening 910/2014.

3) Aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procedé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste. Praktisch wil dit dus zeggen dat een verkoop van onroerend goed nog steeds consensueel is en dus zonder speciale vormvereisten rechtsgeldig tot stand kan komen.