Artikel

Het nieuwe goederenrecht is een feit: maar wanneer is het oude goederenrecht nog van toepassing?

Bij Intersentia verschijnt in januari 2022 het ‘Handboek Goederenrecht’ (prof. dr. Nicolas Carette, en prof. dr. Ruud Jansen). Het boek bevat een grondige en kritische bespreking, waarbij ook gewezen wordt op de systematiek van het goederenrecht, zonder te verzanden in louter dogmatische discussies. Bij de redactie van het boek werd bijzondere aandacht besteed aan een eenvoudige consulteerbaarheid en bruikbaarheid voor de praktijk.

Als uitgangspunt heeft de nieuwe regeling eerbiedigende werking: de wet is van toepassing op alle rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na haar inwerkingtreding (art. 37, § 1).

Voor rechtsfeiten, zoals de inbezitneming van goederen of het aanbrengen van beplantingen of bouwwerken, is dat duidelijk.

Maar wat de rechtshandelingen betreft is het ijkpunt het stellen van de rechtshandeling, ongeacht op welke datum die rechtshandeling gevolgen sorteert. Indien bijvoorbeeld een erfpacht of vruchtgebruik wordt gevestigd op 30 augustus 2021 met ingang op 1 oktober 2021, dan zal – tenzij anders bedongen – het nieuwe Boek 3 daarop nog niet van toepassing zijn. Werd een zakelijk recht gevestigd onder opschortende voorwaarde voor 1 september 2021 maar realiseert die voorwaarde zich pas na de inwerkingtreding van de bepalingen van Boek 3, dan moet worden aangenomen dat het ‘oude’ recht geldt, opnieuw tenzij anders bedongen.

De wet is dus niet van toepassing op:

De toekomstige gevolgen van rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden voor haar inwerkingtreding. Zo zal bijvoorbeeld voor een reeds gevestigd vruchtgebruik de onderhouds- en herstellingsregeling van het huidige Burgerlijk Wetboek blijven gelden. Voor erfdienstbaarheden die zijn ontstaan via een rechtshandeling of via een rechtsfeit (zoals bestemming door de huisvader of door verkrijgende verjaring) en die eeuwigdurend gelden, zal het huidige recht dus nog zeer lang van toepassing blijven.
Rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na haar inwerkingtreding die betrekking hebben op zakelijke rechten die ontstaan uit een rechtshandeling of rechtsfeit dat heeft plaatsgevonden voor haar inwerkingtreding. Hier kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een authentieke akte tot vaststelling van een voor de inwerkingtreding gevestigd (stilzwijgend) opstalrecht of een conventionele verlenging van een reeds gevestigd zakelijk recht. Dat is echter anders indien het geen verlenging maar een hernieuwing betreft, op grond waarvan een ‘nieuw’ recht ontstaat (met alle gevolgen van dien, zoals in voorkomend geval het intreden van de natrekking). Men zal er zich in de praktijk dus voor behoeden om naar aanleiding van een verlenging aanpassingen aan het gevestigde zakelijk recht te doen, die als een hernieuwing moeten worden beschouwd, tenzij dat natuurlijk de bedoeling is.

Belangrijk is nog eens te benadrukken dat deze bepaling niet van dwingend recht is: er wordt uitdrukkelijk voorzien in afwijkingsmogelijkheden voor de betrokkenen (“tenzij partijen anders zijn overeengekomen”).

Bijzondere regeling inzake het overgangsrecht voor verkrijgende verjaring.

Artikel 37, § 2 van de wet van 4 februari 2020 luidt aldus: “Wanneer de verjaring is beginnen lopen voor de inwerkingtreding van de nieuwe verjaringstermijnen waarin deze wet voorziet, begint de verjaring slechts te lopen vanaf deze inwerkingtreding. De totale duur van de verjaringstermijn mag evenwel niet meer bedragen dan deze die van toepassing was voor de inwerkingtreding van deze wet”.

Eenvoudig gezegd komt het erop neer dat zowel de verjaring naar oud als naar nieuw recht moet worden berekend en het eerste verjaringsmoment doet de verjaring intreden.

Bijvoorbeeld: Johny koopt op 15 december 2017 een onroerend goed van een beschikkingsonbevoegde en beschikt per hypothese over een verjaringsbezit en een wettige titel die voldoet aan de voorwaarden om zich te beroepen op de tienjarige verjaringstermijn van artikel 2265 huidig BW. Op grond van het thans geldende recht zal hij de verkrijgende verjaring kunnen inroepen vanaf 16 december 2027. Onder het nieuwe recht geldt voor een deugdelijk bezit te goeder trouw van een onroerend goed ook een tienjarige termijn, die begint te lopen vanaf zijn inwerkingtreding, met name op 1 september 2021. Aangezien op grond van het toekomstige recht de verjaring pas intreedt op 1 september 2031, vindt in dit voorbeeld de verjaring plaats op grond van het ‘oude’ recht. Als in hetzelfde voorbeeld (wegens de woonplaats van diegene tegen wie de verjaring loopt) de verjaringstermijn onder het huidige recht 20 jaar zou bedragen (art. 2265 BW), dan zou krachtens het huidige recht de verjaring zijn ingetreden op 15 december 2037. In dat geval is de verjaring sneller bereikt op basis van het nieuwe recht, zodat in het laatste voorbeeld de verjaring intreedt op 1 september 2031.

Bijzondere regeling voor horizontale eigendomssplitsingen (opstal).

Een belangrijke nieuwigheid in het nieuwe goederenrecht is de mogelijkheid van eeuwigdurende opstalrechten (wel onder strikte voorwaarden).

Volgens artikel 38, § 1 wordt elke overeenkomst die een opstalrecht vestigt, of iedere andere overeenkomst die afwijkt van de verticale natrekking (wat gelet op het numerus-claususbeginsel gelijkstaat met de vestiging van een opstalrecht), die gesloten is vóór de inwerkingtreding van deze wet en die voldoet aan de vereisten van een eeuwigdurend opstalrecht als omschreven in artikel 3.180, tweede lid, 2° BW, van rechtswege geacht een eeuwigdurend opstalrecht te vestigen, als deze is gesloten zonder bepaling van de duurtijd of voor een onbepaalde duurtijd.

Met andere woorden, zonder dat enige verdere rechtshandeling vereist is, wordt die situatie van rechtswege of automatisch geregulariseerd. Noteer daarbij dat deze doorzetting van rechtswege naar een eeuwigdurend opstalrecht maar ‘verworven’ is voor zover de eigendomssplitsing nog niet langer dan 50 jaar voor 1 september 2021 werd gecreëerd, dus enkel eigendomssplitsingen die na 1 september 1971 werden gevestigd, ‘genieten’ van deze overgangsregeling. Dateert de eigendomssplitsing van een eerdere datum, dan speelt de hierboven vermelde discussie over de mogelijkheid van een eeuwigdurende eigendomssplitsing en zal volgens de meerderheidsopvatting na 50 jaar de natrekking zijn ingetreden. Aangezien de nieuwe wet geen afbreuk doet aan verworven rechten (in casu de natrekking door de grondeigenaar; art. 37, § 1, lid 3 wet 4 februari 2020), mag de nieuwe wet zulke opstalrechten niet meer naar eeuwigdurende opstalrechten veranderen.

Let op: de wet ‘regulariseert’ enkel de duurtijd van het opstalrecht door de duurtijd onder de gelding van het nieuwe recht te laten vallen. Voor het regime zelf van het opstalrecht is niet in een bijzondere overgangsregeling voorzien, zodat op dat punt de eerbiedigende werking geldt (bv. over de verdeling van de lasten tussen de grondeigenaar en de opstalhouder, de vergoedingsplicht bij het eventuele einde van het opstalrecht).

Opstalrecht van meer dan 50 jaar maar niet meer dan 99 jaar.

Artikel 38, § 2 van de wet van 4 februari 2020 bepaalt verder dat elke overeenkomst die een opstalrecht vestigt of iedere andere overeenkomst die afwijkt van de verticale natrekking, die gesloten is vóór de inwerkingtreding van deze wet en die voldoet aan de vereisten als omschreven in artikel 3.180, tweede lid, 2° BW waarvan de duurtijd langer is dan 50 jaar, maar de maximumduurtijd voorzien in artikel 3.180, eerste lid BW niet overschrijdt, geldig is voor de contractueel overeengekomen duurtijd.

Volgens de toelichting bij het amendement gaat het om de oorspronkelijke duurtijd, dan wel deze ingevolge een verlenging of vernieuwing van de duurtijd, of, in voorkomend geval, een automatische verlenging. Hoewel het gaat om een eigendomssplitsing die aan de voorwaarden voldoet om naar nieuw recht als eeuwigdurend te worden gevestigd, geldt de beperking dat de bedongen duur 99 jaar niet mag overschrijden. Hier geldt blijkbaar niet de regel ‘qui peut le plus’ (nl. eeuwigdurend recht onder de voorwaarden van art. 3.180, lid 2, 2° BW), ‘peut le moins’ (nl. een opstalrecht van meer dan 99 jaar maar niet eeuwigdurend) ...