Interview

Onroerend vruchtgebruik met vennootschappen en de problematiek van waardering

Bij Larcier-Intersentia verschijnt in augustus 2023 het boek ‘De waardering van vruchtgebruik. Focus op onroerend vruchtgebruik met vennootschappen’ van mr. Robin Messiaen, advocaat en expert in vastgoedfiscaliteit. Sinds decennia legt hij zich toe op deze nichematerie. Een van de speerpunten daarvan is dat hij een trendsetter is inzake de waardering van vruchtgebruik, met onder meer de online waarderingstool www.spartax.eu.

De waardering van vruchtgebruik is al decennia het voorwerp van controverse. In het boek wordt een kritische analyse doorgevoerd van de bouwstenen van een correcte waardering. Voorts wordt een exhaustief empirisch onderzoek gevoerd naar de stand van zaken in de praktijk (rechtspraak en rulings). Finaal wordt het boek afgekruid met een aantal speciale topics zoals onder meer een doorlichting van de methode van de rulingcommissie, de waardering van een lopend vruchtgebruik, de impact van de sterftekans en nog zoveel meer. Met dit boek wil de auteur mee de bakens helpen uitzetten voor een duurzaam klimaat inzake de waardering van vruchtgebruik. Het is zowel een didactisch werk voor diegene die de materie wenst te leren kennen, een naslagwerk voor wie reeds vertrouwd is met de materie, als een inspiratiebron voor wie zich verder wil specialiseren.

Larcier-Intersentia interviewde de auteur naar aanleiding van deze publicatie.

Uw publicatie behandelt de waardering van vruchtgebruik en blote eigendom op onroerende goederen en dan ook nog specifiek wat vennootschappen betreft. Kunt u de reden van deze twee selecties even toelichten?

Het is een feit dat de beginselen die ik in mijn publicatie uiteenzet, ook kunnen worden doorgetrokken naar vruchtgebruik en blote eigendom op roerende goederen, maar zeker niet altijd of minstens zijn de feitelijke finesses anders.

Aangezien vruchtgebruik op onroerend goed een enorme populariteit kent, terwijl de waardering ervan ondanks decennialang gebruik nog steeds baadt in een revolutionair sfeertje, wordt enkel hierop gefocust. Statistisch gezien is het ook rond het onroerende vruchtgebruik dat de meeste vragen worden gesteld.

Ik behandel ook specifiek de vruchtgebruiken met vennootschappen, andermaal vanwege de praktische relevantie ervan. Voor dergelijke vruchtgebruiken moet immers een transactiewaarde worden bepaald, willen of niet. Voor vruchtgebruiken met natuurlijke personen, die nagenoeg allemaal in de familiale sfeer kaderen (schenking of erfenis), is dit meestal niet het geval. Vruchtgebruik of blote eigendom vallen in die context in de schoot van de begunstigde zonder betaling van een prijs, zodat zelfs een waarderingsanalfabeet deze verrichting op kousenvoeten kan uitvoeren. Weliswaar worden deze handelingen veelal belast, maar de fiscale wetgever heeft daar sinds jaar en dag het pad geëffend met forfaitaire waarderingsregels. Met andere woorden, men kan rijden op automatische piloot en van waardering moet men zich niet al te veel aantrekken.

Uit de vele cijfervoorbeelden die in uw publicatie zijn opgenomen, blijkt duidelijk dat uw boek ver afwijkt van een theoretisch juridisch naslagwerk. Een doordachte keuze, nemen wij aan?

Dit boek is inderdaad in die zin sterk verschillend van de klassieke juridische publicaties, waar er altijd een rechtsbron is. In het beste geval is dit een expliciete wettekst en in het slechtste geval gewoonterecht (dat uit zijn aard reeds zijn weg gevonden heeft in verschillende precedenten) en van daaruit kan de vraagstelling verder worden ontrafeld. Er is dus steeds een kapstok om de analyse aan op te hangen.

In mijn boek is dit veel minder het geval, aangezien er geen exhaustieve bronnen zijn, zeker op het vlak van de algemene waarderingsleer. Er is hoofdzakelijk ervaring en gezond verstand maar bitter weinig theoretische literatuur die me als jurist bekend is en de bedoeling van mijn publicatie was dus om dit gat te helpen vullen.

Uw boek valt duidelijk uiteen in drie aparte delen; kunt u die verschillende onderdelen even toelichten?

Het boek valt inderdaad uiteen in drie delen.

Het eerste deel is een algemeen deel, dat handelt over de waardering van vruchtgebruik en blote eigendom als globaal concept. Het is aldus iets theoretischer van aard en vertrekt deels vanuit een open blik maar deels ook van een persoonlijke visie. Voor de praktische gebruiker wordt hier van wal gestoken met een aantal mogelijke (zij het 100% legale) optimalisatie van een waardering en dit wordt omwille van het gebruiksgemak bewust vooraan geplaatst, zodat het gemakkelijk zichtbaar is. Dit onderdeel opschuiven naar de achterste regionen van het boek had immers het risico dat dit niet goed opgemerkt zou worden en dat er dus veel van zijn glans en gebruiksgemak verloren zou gegaan zijn. In dit deel wordt bijgevolg heel kort geduid, telkens met verwijzing naar het corpus van het boek voor meer toelichting, op een aantal mogelijkheden of hulpmiddelen die worden aangereikt om een vruchtgebruik te optimaliseren of te laten aansluiten bij de verwachtingen, mocht dit via een klassieke aanpak niet meteen lukken.

Een tweede (kleiner) deel is de antipode van het voorgaande: het is net geen theoretisch discours maar een empirische analyse van de praktijk, die zoals gezegd haast te verengen is tot een fiscale praktijk. In dit deel worden geen grote ideeën of visies uiteengezet maar wordt enkel een megafoon geplaatst op het amalgaam van precedenten. Dit tweede deel geldt dan ook als kritische reflectie ten opzichte van het eerste deel (in welke mate worden de ideeën daaruit ook werkelijk gehonoreerd in de praktijk?) en voor de practicus biedt dit ook een bijzonder handig naslagwerk om in een handomdraai een overzicht te krijgen over de do’s-and-don’ts in de praktijk. Wie zich bijvoorbeeld afvraagt wat voor een kostenforfait aanvaardbaar is in de praktijk, krijgt in een handomdraai mogelijk meer precedenten over zich uitgestort dan hem/haar lief is.

Het derde deel gaat dan opnieuw de kritische toer op en is een verzameling met diverse topics. Dit deel gaat bijvoorbeeld om een diepgaande bespreking en kritische analyse van de methode van de rulingcommissie/AA Fisc. Voorts wordt ook stilgestaan bij de correcte impact van de levensverwachting van een persoon op een waardering indien het vruchtgebruik op één of andere manier op zijn of haar hoofd is gevestigd. In de praktijk heerst immers maar al te vaak de weg van de gemakzucht. Speciale marktverschijnselen zoals de verkoop van de blote eigendom op lijfrente krijgen hier ook hun plaats. Hetzelfde geldt voor het turbo-vruchtgebruik, het vruchtgebruik met een periodieke vergoeding maar evenzeer de waardering van een lopend vruchtgebruik en de bijhorende blote eigendom. Finaal wordt ook nog even afgetoetst of de hele waarderingsproblematiek niet beter wordt gerationaliseerd onder de vorm van een bindende forfaitaire formule voor de waardering, teneinde dit voor iedereen gemakkelijk te maken.