Interview

Vergis u niet: een vlag die meer dan één lading dekt

Bij Intersentia is in november 2022 het boek ‘Gerechtelijke verkopen van onroerende goederen’ van prof. em. dr. Christian Engels verschenen.

Dit werk is de vertaling en in voorkomend geval de bijwerking van het handboek “Les ventes judiciaires d’immeubles” van Georges DE LEVAL, en voor het IPR van Laurent BARNICH, verschenen in de Répertoire notarial in 2019. In bepaalde gevallen werd een eigen zienswijze weergegeven.

Dit handboek behandelt de gerechtelijke verkoop van onroerende goederen. Waar nodig wordt met de desbetreffende regels van het Burgerlijk Wetboek rekening gehouden. Het betreft immers nog altijd en in de eerste plaats een verkoop.

Intersentia interviewde de auteur over deze publicatie.

De wetgever staat niet stil in dit domein, er zijn de laatste tien jaar grondige wetswijzigingen gebeurd.

Vooreerst wens ik nog eens te benadrukken dat dit handboek de vertaling is van het werk, dat ik volledig onderschrijf, van Georges de Leval, Les ventes judiciaires d’immeubles. Slechts in enkele gevallen heb ik gemeend een eigen zienswijze te mogen formuleren, zoals in het geval van de verkoop van een onroerend goed dat met een gepubliceerd pand of een eigendomsvoorbehoud bezwaard werd.

De gerechtelijke verkopen van onroerende goederen werden inderdaad, door enkele wetten grondig gewijzigd Met name door de wet van 17 maart 2013 tot hervorming van de regelingen inzake onbekwaamheid en tot instelling van een nieuwe beschermingsstatus die strookt met de menselijke waardigheid en door de wet van 11 augustus 2017 houdende invoeging van het Boek XX “Insolventie van ondernemingen” in het Wetboek van economisch recht en houdende invoeging van de definities eigen aan Boek XX, en van de rechtshandhavingsbepalingen eigen aan Boek XX, in het Boek I van het Wetboek van economisch recht.

Door de aangehaalde wet van 11 augustus 2017 werden de wetten van 8 augustus 1997 houdende de faillissementswet en de wet van 31 januari 2009 betreffende de continuïteit van de ondernemingen opgeheven en vervangen. Hoewel dit uit de hoofding van de wet van 11 augustus 2017 niet blijkt, wijzigt deze wet echter op een ingrijpende wijze de artikelen 1186 tot 1193ter alsook artikel 1326 Ger.W.

Bovendien hebben zes ‘Potpourri’-wetten, in het bijzonder de eerste, de vijfde en de zesde van 19 oktober 2015, 6 juli 2017 en 25 mei 2018 de procesrechtelijke procedure volledig ‘overhoop gehaald’.

Gerechtelijke verkopen van onroerende goederen is duidelijk een vlag die meer dan één lading dekt. Men dient goed het onderscheid te maken tussen de gerechtelijke minnelijke verkoop, de gerechtelijke verkoop ingevolge geschil en de gedwongen verkoop.

De rechtspracticus dient bewust te zijn van een aantal onderscheiden begrippen.

De gerechtelijke minnelijke verkoop, na rechterlijke machtiging.
De verkoop waarin een onbekwame gerechtigd is heeft een minnelijk karakter wanneer alle belanghebbende partijen akkoord gaan om het onroerend goed te verkopen. Het betreft een willige verkoop die een gerechtelijk karakter heeft omdat de rechter tussenkomt om daartoe te machtigen. In de regel is de verkoop openbaar, maar zij kan uit de hand geschieden in de gevallen bepaald in de artikelen 1193bis en 1193ter Ger.W. Het recht van een onbekwame om over zijn eigendomsrecht te beschikken is inderdaad wettelijk beperkt en de uitoefening ervan is onderworpen aan de rechterlijke machtiging teneinde hem te beschermen. De gerechtelijke minnelijke verkoop veronderstelt het akkoord van alle partijen gedurende de volledige procedure, i.e. tot en met de toewijzing en de vereffening van de prijs, bij ontstentenis waarvan de gerechtelijke procedure ingevolge geschil toegepast dient te worden. De vrederechter beveelt in geen geval de verkoop van een onroerend goed: hij machtigt daartoe.

De door de rechtbank bevolen gerechtelijke verkoop ingevolge geschil.
De eigenlijke gerechtelijke openbare verkoop heeft een geschilmatig karakter wanneer het onroerend goed eigendom is van verschillende personen die niet akkoord gaan met het principe of met de modaliteiten van het uitonverdeeldheid treden. Het betreft de gerechtelijke verlenging van artikel 3.75 BW (art. 815 oud BW) volgens welk niemand genoodzaakt kan worden in onverdeeldheid te blijven. Bij ontstentenis van akkoord om uit onverdeeldheid te treden, beveelt de rechtbank de openbare verkoop op verzoek van ten minste een van de deelgenoten, hetzij omdat de verdeling in natura niet mogelijk is, hetzij omdat de deelgenoot die de verdeling vraagt de verkoop verzocht heeft daar waar de andere deelgenoten de verdeling in natura niet vroegen, wat nochtans altijd de regel blijft voor zover dat mogelijk is . Deze verkopen worden beheerst door de procedure van de gerechtelijke vereffening-verdeling (art. 1207 tot 1225 Ger.W.), dat ik behandeld heb in La liquidation-partage judiciaire (Larcier, Répertoire notarial).

De gerechtelijke verkoop ingevolge geschil kan in aanwezigheid van een onbekwame gehouden worden.
Niet de aan- of afwezigheid van een onbekwame is het criterium dat toelaat de procedure van de gerechtelijke minnelijke verkoop te onderscheiden van de gerechtelijke verkoop ingevolge geschil.

Wanneer een onbekwame de enige volle eigenaar is van een onroerend goed, is de gerechtelijke verkoop ingevolge geschil niet toepasselijk: er is immers geen onverdeeldheid (art. 1186 Ger.W.). Wanneer een onroerend goed daarentegen in onverdeeldheid aan meerdere mede-eigenaars toebehoort, waarvan ten minste één onbekwame mede-eigenaar is, kan men uit onverdeeldheid treden, en kan de openbare verkoop die in principe daaruit voortvloeit wanneer de verdeling in natura niet mogelijk is, minnelijkdoorgaan indien alle mede-eigenaars en de wettelijke vertegenwoordiger van de onbekwame akkoord gaan, of geschilmatig indien de bekwame mede-eigenaars of de wettelijke vertegenwoordigers van de onbekwame het oneens zijn.

De gerechtelijke verkoop ingevolge gedwongen tenuitvoerlegging.
Terwijl de minnelijke gerechtelijke verkoop of de gerechtelijke verkoop ingevolge geschil de rechten betreft waarvan de partijen eigenaars of mede-eigenaars zijn, houdt de gerechtelijke verkoop op beslag het recht in van de schuldeiser om het goed te doen verkopen, waarvan hij geen eigenaar is, maar dat de eigendom is van zijn schuldenaar. Een dergelijke procedure mondt eveneens uit in een gerechtelijke openbare verkoop of, in voorkomend geval, een verkoop uit de hand. De machtigingsformaliteiten zijn evenwel niet vereist door de aard zelf van de door de wet opgelegde handelingen. Deze materie wordt beheerst door andere bepalingen van het Gerechtelijk Wetboek (art. 1560 e.v. Ger.W.), waarvan het doel de bescherming van de rechten van de schuldeisers en van de beslagene is.

De minnelijke gerechtelijke verkoop kan zowel openbaar als uit de hand geschieden.
Sedert de wet van 18 februari 1981 kunnen de onroerende goederen die geheel of gedeeltelijk aan een handelingsonbekwame toebehoren openbaar (art. 1186 tot 1193 Ger.W.) of uit de hand (art. 1193bis en 1193ter Ger.W.) verkocht worden. De openbare verkoop blijft nochtans het principe.

Een belangrijk deel van het boek behandelt zowel de verkoop in geval van faillissement als de verkoop in geval van een procedure van gerechtelijke reorganisatie.

Wat het faillissement betreft, wordt eerst de verkoop behandeld van onroerende goederen gesloten door de toekomstige gefailleerde vóór het vonnis van faillietverklaring. In deze toestand kan de curator ofwel het door de gefailleerde gesloten verkoopcontract uitvoeren, ofwel zich verzetten tegen de uitvoering van de door de gefailleerde gesloten overeenkomst.

De curator zal het verkoopcontract uitvoeren wanneer de uitvoering ervan de belangen van de massa dient. Belangrijk is uiteraard te vermelden dat de verkoop van onroerend goed uit de hand niet kan verlopen buiten de machtiging van de rechtbank waar o.m. de ingeschreven bevoorrechte en hypothecaire schuldeisers worden gehoord.

Vervolgens wordt de toestand van de verkopen behandeld die door de toekomstige gefailleerde vóór het vonnis van faillietverklaring gesloten werden en die de curator het inzicht heeft te betwisten; er dient immers een onderscheid gemaakt te worden al naargelang de authentieke akte op de dag van het vonnis van faillietverklaring al dan niet ter overschrijving aangeboden werd op het kantoor Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (art. 3.30 en 3.31 BW; art. 1 en 2 oude Hyp.W.).

M.b.t. de verkoop van de onroerende goederen van de gefailleerde na het vonnis van faillietverklaring, verliest de gefailleerde, te rekenen van de dag van het vonnis van faillietverklaring (art. XX.110, § 1 WER), van rechtswege het beheer over al zijn goederen evenals over de goederen die hij tijdens de procedure verkrijgt op grond van een oorzaak die het faillissement voorafgaat, zodat hij niet meer over dat patrimonium kan beschikken. Deze toestand blijft bestaan vanaf het vonnis van faillietverklaring en zolang de faillissementsprocedure loopt. De verkoopprocedure wordt uitvoerig behandeld, ook bv. de bijzondere situatie waar het onroerend goed in onverdeeldheid toebehoort aan de gefailleerde en aan andere personen. Men dient te benadrukken dat het recht om tussen de openbare verkoop (art. 1190 Ger.W.) en de verkoop uit de hand (art. 1193ter Ger.W.) te kiezen enkel de curator toekomt, onder voorbehoud in de beide gevallen van het verkrijgen van de door de wet vereiste machtigingen.

Tot slot wordt de verkoop in het geval van een procedure van gerechtelijke reorganisatie behandeld. Buiten het door de gedelegeerde rechter uitgeoefende toezicht (art. XX.42 en XX.43 WER), behoudt de schuldenaar in deze situatie zijn beheerrecht over zijn onderneming.
Niettegenstaande de aanstelling van een gerechtsmandataris, blijft hij zijn onderneming vrij beheren tijdens de procedure van de gerechtelijke reorganisatie, en blijft hij bijgevolg het recht behouden om daarover volledig of gedeeltelijk te beschikken.

Het uitstel dat aan de schuldenaar in de gerechtelijke reorganisatie gegeven wordt, impliceert geen samenloop. Er bestaat geen massa, maar enkel een onderneming in bedrijf. Hij kan dus vrij een onroerend goed verkopen tijdens de gerechtelijke reorganisatie, zelfs wanneer het voorwerp van de overdracht onder gerechtelijk toezicht dat onroerend goed niet voorziet.

De overdracht van een onroerend goed onder gerechtelijk gezag is evenwel het enige type van gerechtelijke reorganisatie die de gerechtelijke verkoop van activa met zich kan meebrengen.