Artikel

Woninghuur: drie niet-klassieke vormen nader bekeken

Bij Intersentia is in juni 2022 het boek ‘Woninghuur in Vlaanderen en Brussel’ van Koen de Puydt en Ulrike Beuselinck (advocaten Seeds of Law) verschenen. Vlaanderen en Brussel hebben inderdaad niet dezelfde regelgeving. Ten gevolge van de zesde staatshervorming is het huurrecht in België immers geregionaliseerd.

Bij Ordonnantie van 27 juli 2017 houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst werd voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in een eigen huurwetgeving inzake bewoning voorzien. Deze nieuwe regelgeving werd opgenomen in de bestaande Brusselse Huisvestingscode en is in werking getreden op 1 januari 2018. In Vlaanderen werd er in een afzonderlijk Woninghuurdecreet voorzien, dat van toepassing is sinds 1 januari 2019.

Het boek heeft als doel de huurregelgeving in Vlaanderen en Brussel op een praktische wijze te vergelijken, aan de hand van 70 vragen, die telkens worden beantwoord met verwijzing naar de relevante artikelen van het Vlaamse Woninghuurdecreet of de Brusselse Huisvestingscode. Als handig hulpmiddel is dit handboek tevens aangevuld met vergelijkende tabellen en flowcharts. Dit boek is een hernieuwde uitgave van het handboek dat in 2019 werd uitgebracht. Deze versie bevat maar liefst tien bijkomende vragen die in de praktijk vaak worden gesteld.

Voor dit artikel wordt specifiek stilgestaan bij drie zeer specifieke, niet-klassieke vormen van woninghuur, die in het boek aan bod komen.

De studentenwoninghuurovereenkomst

In Vlaanderen is de regelgeving inzake de huisvesting van studenten van toepassing op de huurovereenkomsten waarbij de bewoner een student is die het gehuurde goed niet met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming tot zijn hoofdverblijf bestemt. Als student wordt gezien iedere persoon die ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt. Omdat de regels inzake studentenwoninghuurovereenkomsten van dwingend recht zijn, zullen verhuurder of huurder hier niet van kunnen afwijken wanneer de huurder conform de bovenstaande definitie als student beschouwd kan worden. In Brussel is de studentenregelgeving daarentegen niet van dwingend recht. Artikel 253 stelt immers dat hoofdstuk IV (Regels eigen aan de studentenwoninghuurovereenkomst) slechts van toepassing is op de studentenwoninghuurovereenkomst voor zover partijen instemmen met de toepassing van de juridische regeling die het instelt en de huurder het bewijs levert van zijn regelmatige inschrijving aan een instelling voor secundair onderwijs of die hoger onderwijs organiseert, of bij een centrale examencommissie. Partijen kunnen opteren voor een ander type van overeenkomst dan een studentencontract, maar dienen er in dat geval over te waken dat de verhuring niet indruist tegen de woningkwaliteitsnormen. Bovendien zal er bij het sluiten van een andere overeenkomst dan een studentencontract geen kwaliteitslabel gevraagd kunnen worden, aangezien het sluiten van dit type van overeenkomst een van de voorwaarden is om het label te verkrijgen. In Vlaanderen is er geen verplichting wat betreft de voorlegging van het inschrijvingsbewijs van de student. Decretaal staat enkel gedefinieerd dat als student wordt beschouwd iedere persoon die ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt. De verplichting om de lessen te volgen of de schoolverlater die een wachtperiode doorloopt werden uiteindelijk niet door de decreetgever weerhouden.

Opdat de verhuurder zou kunnen aftoetsen of het dwingende karakter van de studentenregelgeving van toepassing is en in het bijzonder dus of zijn huurder als “student” beschouwd kan worden, kan ervan uitgegaan worden dat – hoewel dit decretaal niet gestipuleerd staat – de huurder zijn hoedanigheid van student toch zal moeten kunnen aantonen. In Brussel is de voorlegging van het inschrijvingsbewijs als student een essentiële voorwaarde opdat de studentenregeling van toepassing zou zijn op het huurcontract.

Maar zowel in Vlaanderen als in Brussel dienen de studentencontracten aan dezelfde voorwaarden te voldoen als de woninghuurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder.

Wat de duur betreft: in het Vlaamse Woninghuurdecreet is er geen specifieke duur voor de studentencontracten opgelegd. Er kan dus vrij een duur worden bepaald. Behoudens enig andersluidend beding dat in een kortere duur voorziet, wordt elke studentenwoninghuurovereenkomst in Brussel geacht te zijn aangegaan voor een duur van twaalf maanden. In het boek komen er nog heel wat andere vragen uitvoerig aan bod:

Kan een studentencontract worden verlengd?
Kan de student vóór aanvang van het contract de overeenkomst beëindigen?
Kan de overeenkomst vroegtijdig worden stopgezet?
Kan de verhuurder vrij de huurprijs van de studentenhuurovereenkomst bepalen?
Kan de verhuurder een all-inprijs (huur en kosten) vragen?
Welke lasten kan de verhuurder bij de huurder-student leggen?
Hoe dient een student zijn waarborg te verstrekken?
Wat is de sanctie wanneer de verhuurder de waarborg van de student cash ontvangt?
Binnen welke termijn dient de verhuurder de waarborg aan de huurder-student terug te storten?
Moet het studentenhuurcontract geregistreerd worden?

Medehuur en cohousing

In Vlaanderen kunnen de huurder of de huurders en een andere persoon die in het goed zijn hoofdverblijfplaats heeft, op gezamenlijk verzoek aan de verhuurder vragen ermee in te stemmen dat die andere persoon ook huurder wordt. Als de verhuurder daar niet binnen drie maanden mee heeft ingestemd, kunnen de huurder of de huurders en die andere persoon de rechter gezamenlijk erom verzoeken dat die andere persoon met ingang van een in de uitspraak te bepalen tijdstip huurder wordt.

De rechter wijst de vordering tot aanvaarding van een persoon als huurder alleen af in zeer duidelijk omschreven gevallen. De huurders zijn tegenover de verhuurder hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst, met dien verstande dat een huurder niet gehouden is voor verplichtingen die zijn ontstaan voordat hij huurder werd. De huurders oefenen samen de rechten uit die voortvloeien uit de huurovereenkomst. In Brussel is medehuur mogelijk voor zover de partijen instemmen met de toepassing van deze wettelijke regeling.

De glijdende huurovereenkomst

Het principe van de glijdende huurovereenkomst werd vooreerst niet opgenomen in het Vlaamse Woninghuurdecreet. Wat BrusseI betreft: daar is een glijdende huurovereenkomst een voor hoofdverblijfplaats gesloten huurovereenkomst, met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de hoofdverhuurder, door één van de rechtspersonen gedefinieerd door de regering om tegelijkertijd het gehuurde goed onder te verhuren aan een persoon die het recht heeft om, na het verstrijken van zijn sociale begeleiding en voor zover de doelstellingen hiervan zijn bereikt, zich de hoofdhuurovereenkomst automatisch te laten overdragen, waarbij hij vervolgens de rechtstreekse huurder wordt.

De rechtspersoon staat ten aanzien van de verhuurder in voor alle verplichtingen van een hoofdhuurder en geniet dezelfde rechten. Wanneer de doelstellingen beoogd door de sociale begeleiding en verzekerd door de rechtspersoon verwezenlijkt zijn, wordt de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats gesloten tussen de rechtspersoon en de verhuurder overgedragen aan de onderhuurder, die de rechtstreekse en hoofdhuurder wordt van de verhuurder.

De verhuurder zal zich niet kunnen verzetten tegen de overdracht van de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats gesloten met de rechtspersoon. Conform de definitie van de glijdende huurovereenkomst zal de hoofdhuurovereenkomst immers voorzien in een beding van uitdrukkelijke overdracht, krachtens welk, aan het einde van het eerste, tweede of derde huurjaar, de rechtspersonen beschikken over het recht om, zonder nieuwe toestemming van de verhuurder, hun rechten en verplichtingen uit het huurcontract aan de onderhuurder over te dragen, wanneer zij vaststellen dat de nagestreefde algemene doelstellingen bereikt zijn.